高く売れる土地となかなか売れない土地の特徴

地価って誰が決めているの?

「毎年、土地の価格が発表されているけど、誰が決めているんだろう?」。そう思ったことがあるのではないでしょうか。現在日本では、国や地方自治体がそれぞれの判断基準によって4つの土地の価格(=地価)を発表しています。以下が4つの地価です。

  • 公示価格→国土交通省
  • 基準地価→都道府県
  • 路線価格→国税庁(財務省の管轄庁)
  • 固定資産税評価額→市町村

それぞれ意味のあるものなのですが、どのような判断基準なのかは少し難しいので、ここでは4つの地価がそれぞれ「異なる金額」になっていることを覚えておきます。分かりやすく公示価格を「10」とした場合の割合です。

  • 公示価格→10
  • 基準地価→10
  • 路線価格→8
  • 固定資産税評価額→7

となります。通常、不動産会社は、公示価格や路線価格を参考にして土地の金額を査定しています。

土地が「地価」と異なるのはなぜ?

当然のことですが、土地には「金額の高い土地」と「金額の低い土地」があります。これは「利用価値が多い土地」と「利用価値が少ない土地」と言い換えることができます。

利用価値が多ければ、その土地を利用していろいろなことができます。例えば、マンションを建てたり、居酒屋や映画館を営業できたり、都市の中心部なら超高層ビルが建てられたりします。逆に利用価値が少なければ、限られた使い道しかありません。一戸建てなどの住宅しか建てられないとか、駐車場にしか利用できないとか、中にはまったく手を付けることができない場合もあります。

もっと身近な例で説明しますと、仮に100平方メートルの一戸建て用地があるとします。利用価値が多い土地の場合1階の床面積が80平方メートル、1.2階合計の床面積が160平方メートルの家を建てることが可能です。一方、利用価値が少ない土地ですと1階40平方メートル、1.2階合計50平方メートルの家しか建てられない場合があります。

利用価値が多ければ、お金をもたらす土地にもなりますし、大きくて広い家も建てられます。利用価値が少なければ、大きな家が建てられなかったり、お金をもたらすどころか維持費用ばかり掛かることになります。

土地の特性によっても異なる

もうひとつ土地の金額を判断する材料があります。それは「その土地が抱えている特性」になります。少し難しいので簡単に説明します。

特性のひとつ目は法令上の特性です。一定の基準を満たした道路に接しているかどうかや、電気・水道・ガスなどのライフラインが使えるかどうか、周辺に危険なガケなどがあるかどうかなど、厳しい法律や条令をクリアする必要がある土地は費用や手間を要するため、一般的に敬遠されることが多いと言えます。

ふたつ目は「瑕疵(かし)」がある土地かどうかです。これは分かりやすく「物理的・精神的に負担を感じる」ような土地なのかどうかという意味に考えて下さい。例として、ある土地の敷地内もしくは近隣において、事件・事故などで亡くなった方がいるとか、土砂崩れや陥没があった土地であるとか、以前あった建物が家事で焼失したなどが挙げられます。

以上をまとめてみますと、土地の価格は「地価」を目安にした上で、「利用価値」が多いか少ないかを調査・確認し、「抱えている特性」にどのようなものが存在しているのか、などによって決まってくるものと言うことができるでしょう。


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