借地権の概要と種類

借地権とは、土地を所有者から借りてそこに建物を建てる権利です。借地権には3種類の権利があり、それぞれ「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」と言います。

1つ目の「旧借地権」とは、借地期間の期限日がきても、地主側が借地契約を解除する正当な理由がない限り、借地権が継続更新されるもので、大正期に制定され現在でも一部に旧借地権住宅が残っています。

2つ目の「普通借地権」とは、借地の契約期間について、最初は30年間で、1回目の更新後20年間となり、2回目以降10年間となる制度です。この普通借地権も地主側が借地契約を解除する正当な理由がない限り、継続更新される点は旧借地権と同じです。

ちなみに、普通借地権には「地上権」と「賃借権」があり、地上権契約の場合は、第三者に権利を売ったり貸したりすることが可能ですが、賃借権契約の場合は地主の承諾が必要となり、加えて建物を建て替える場合にもこの内容が適用されます。

3つ目の「定期借地権」とは、期間を限定した借地権です。普通借地権とは異なり、契約期間の期限日がきたら、更新せずに土地を更地に戻して地主に返還するものです。契約期間については50年以上とするケースが一般的です。

また第三者に権利を売ったり貸したりすることも可能ですが、賃借権契約の場合は売るときに地主の承諾が必要となり、加えて建物を建て替えはる場合には地主に事前通知することで可能となります。

借地権のメリット

借地権は所有権と比べて購入する際の費用が安いので、初期費用を抑えたいという人にとってはメリットがあります。住宅を購入するときには建物費用のほかに、土地分として保証金や権利金などが必要となります。

所有権の場合と比較すると、定期借地権の場合は一戸建てで約60%、マンションは約80%にまで抑えることができます。また入居後は土地の固定資産税の代わりに、地主に毎月の地代を支払うことになります。

定期借地権の場合、月額の標準的な地代は1万円台ですが、都心のマンションなどでは2万円を超えるケースもあります。なお、地代は通常2~3年ごとに見直されます。

借地権のデメリット

デメリットとしては、住宅ローンを借りる場合、フラット35は一定条件を満たせば借りられますが、民間の金融機関では借地対象の住宅ローンを扱っていないところもあります。定期借地権付きの中古住宅を購入する場合は、さらにローンが借りにくくなります。また、建物の種別に制限が生じることもデメリットと言えます。

住宅の建築を目的として契約した借地権や定期借地権の契約は、住宅を目的とした契約ですから、将来的に、事務所や店舗にしたくてもできない可能性がありますので注意が必要です。


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