住宅ローンが返済できなかった時の競売の流れ

まず、あってはならない事ですが、ローンの支払いが2ヶ月間遅延すると、催促の書面(督促状)が郵送されます。その後、銀行など債権者から呼び出しがあり、ローンを分割して返済するなどの提案がなされます。

そこで、もし提案に応じずに話し合いが決裂すると、事実上競売に向けてのカウントダウンに入ります。

競売までの権利の移動と滞納者の立場

債権者は滞納者のローンを保証する保証会社に対し、代わりに返済するよう要求します。この「代位弁済」がなされると、今度は保証会社が滞納者に対して全額を一括で返済するよう要求します。

そうなるとよほどの幸運に恵まれない限り「一括返済」はできないでしょうから、不動産の名義を勝手に変更できないよう「差押」という権利を行使します。

ちなみにこの時点で、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまうため、以後金融機関などからお金を借りることが難しくなり、生きて行く上で大きなハンデを背負うことになります。

競売から立退きまで

競売とは、裁判所を通じて不動産を売却することで、返済されなかったローンの金額よりも低く、さらに相場よりも低い金額で募集されます。そして、金額を提示する時点(入札)で一番高い金額を提示した方(落札者)が物件の次の権利者となります。

そうなると物件に滞納者が居座る権利はありませんので、転居先を決め、立退きしなければなりません。

競売のメリット

自己破産を覚悟した方の場合、競売によりいくつかメリットがあります。まず、登記などの複雑な権利関係の整理について、弁護士や司法書士を自分で手配する必要が無く、裁判所がすべてやってくれることです。

また競売は時間的なゆとりがあるため、立退き命令の日まで自宅に住むことができます。さらに、物件に関して、器具の故障や雨漏りなどの不具合箇所を直す(瑕疵担保)責任もありません。通常の不動産売買ですと引渡し後一定期間内の不具合は直す責任があります。

例外的ですが、親戚や知人、競売代行業者に落札してもらい、賃貸契約を結んで元自宅を借りる手段もあり、合法的に住み続けられます。

競売のデメリット

競売になるからと言って、ローンが免除される訳ではありません。その後も支払う義務を負い続けます。さらに転居先への引越し代や撤去処分費などは本人負担となりますし、転居先が決まっていなくても、強制的に立ち退かなければなりません。

また、競売情報はインターネット等で開示されますので、近隣にバレる可能性が高く、子供がイジメに遭うなど家族にも精神的負担が掛かることになります。


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