1つの不動産会社に売却を依頼する専任媒介契約とは

媒介契約には3つの形態があります。

家やマンションなどの不動産を売却する際に、不動産会社に売却を依頼する場合は、「媒介契約」と言う売却を依頼する約束を交わします。媒介契約は3種類の形態があり、それぞれ「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と言います。

そして3形態いずれも、媒介契約の有効期間について3ヵ月を超えて契約することができません。これは、一定期間後に不動産会社の選択ができるよう、素人である依頼者を保護するためです。なお、媒介契約を更新する時は、依頼者の申し出が必要となります。

専任媒介契約の特徴

ここでは「専任媒介契約」について説明していきます。

専任媒介契約はひとつの不動産会社のみに売却を依頼する形態です。そのため、媒介契約期間中は必ずその会社を通して紹介を受けたり、契約を行わなければなりません。また、知人や親戚に買ってもらうなどの「自己発見取引」が可能であることも覚えておくと良いでしょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約を結んだ不動産会社には、実務上2つの義務があります。

1つ目は「販売活動報告」を2週間に1回以上行うことです。これにより、依頼者は活動内容について会社側に進言・相談するなど連絡する機会も増えるので、状況を把握し易くなります。

2つ目は媒介契約締結後7日以内に「指定流通機構(レインズ)」に登録する義務があります。これによって不動産業者間に物件情報が公開されるため、他社からの紹介による契約も見込めるようになります。

また、取り扱いしていない不動産会社もありますが、一定期間内に売却に至らなかった場合に、前もって決めておいた金額で買い取りする「買い取り保証システム」を採用している不動産会社もあり、急いで売却したい方はこのシステムを利用するケースもあるようです。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約は、一社単独で取り扱いができるため競争が無く、特にスピード面で怠慢になる傾向があります。また不動産会社は、複数の会社で取り扱える「一般媒介契約」よりも「専任媒介契約」の受託を目指しており、会社によっては専任媒介の受託をノルマとするケースもあります。

そのため、売却金額査定の際に他社よりも高い査定額を提示して専任媒介契約を結ばせ、数ヵ月後に他社と同等の金額に下げる「値こなし」を売主に持ち掛け、金額改定をしてから本腰を入れて売却活動を開始する会社もあります。

査定金額が高いからと言って軽々に専任媒介契約を結ばず、金額の根拠を明示させ、営業担当者との相性などを踏まえた上で、依頼先を決めると良いでしょう。

専任媒介契約を結ぶ際のアドバイスとして、1ヶ月限定で結び2ヶ月目からは一般媒介契約に切り替えることを不動産会社に告げて、売却活動を煽るのなどの方法もありますので参考にして下さい。


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