不動産会社との契約で最も拘束力の強い専属専任媒介契約とは

不動産会社に売却を依頼して買い手を探してもらう場合は、「媒介契約」を結ばなければなりません。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類の異なる形態があり、それぞれ共通点や特徴があります。

共通しているのは、媒介契約の期間は3ヶ月以内でなければならないことです。これは、依頼した不動産会社の対応に不満がある時などに、素人である依頼者を保護するため、他の会社を選択できる余地を残すためです。もし媒介契約を継続する場合は、依頼者から更新の申し出が必要です。

専属専任媒介契約の特徴

ここでは「専属専任媒介契約」について説明していきます。

まず、専属専任媒介契約は単独一社の不動産会社に売却を依頼する形態です。ですから、物件の問い合わせや契約などについて、その会社を通して行うことになります。この点では「専任媒介契約」という別な契約形態と同内容です。

次に「自己発見取引の禁止」と言って、知人や親戚など自力で買主を探してきても、必ず不動産会社を通して契約しなければならない条項があります。専属専任媒介契約は拘束力を強くし、不動産会社を保護する主旨ですので実際には採用されることが少ない形態です。

専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約には、不動産会社が行わなければならない義務があります。まず1週間に1回以上の「販売活動報告」行うことです。これにより、依頼者が活動状況を把握することができます。

次に、媒介契約締結後5日以内に、「指定流通機構(レインズ)」に登録しなければならないことです。これは不動産会社同士で物件情報を共有し、他社からも買い手を募集できることを目的としたものです。

また、一定期間内に売却できなかった場合、あらかじめ取り決めした金額での「買い取り保証システム」を取り入れている不動産会社がありますので、売却を急いでいる方などが利用するケースもあります。

専任媒介契約のデメリット

一社のみが窓口となる専属専任媒介契約は、競争がないため、特に他社への紹介活動が怠慢になる傾向があります。

また不動産会社は、一社単独で扱える「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の獲得を目指すため、他社よりも売却査定金額を高く提示して専任媒介契約を獲得する会社もありますので、査定金額だけでなく、書面による査定の根拠を提出させたり、約束や期限を守る会社であるかなどを照合して不動産会社を選びましょう。

専属専任媒介契約を結ぶ際のアドバイスとして、期間内に売却できなければ一般媒介契約に変更することを不動産会社に申し出て、プレシャーを掛けるのも有効でしょう。


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