査定価格の決め方と調査項目

不動産を売却する理由は人それぞれ違うものです。しかし、大事な不動産を売る場合に、ほとんどの方が一番重要と考えるのは「価格」でしょう。不動産の売却を決断した場合は、まずは自分の不動産がどのくらいで売れるのかという価格の査定をする必要があります。

査定をしてもらいたい!どうやって査定がされるものなの?

普段、何気なく住んでいる家は「売ろう」と思わない限り、住宅の価値はどのくらいなのかが検討つかないという人が大多数ではないでしょうか。売却を決めてから始めて自分の家の価値を知ることになるわけですが、まずは不動産会社に査定をお願いしましょう。

査定の種類には、机上査定と訪問査定があります。それぞれの内容をご説明していきます。

机上査定とは?

文字通り、机上にて価格の査定ができるというものです。実際に売却したい不動産の現地調査をすることなく、その不動産の最低限の情報だけで価格を査定してくれます。

査定に必要な情報としては次のような情報のみで査定されます。

  • 住所
  • 土地や建物の面積
  • 建物の間取
  • 築年月

これらの情報をもとに、概算で価格を査定してくれます。インターネットを利用してメール等でもこのサービスを利用できるシステムも多くあります。ただし、この価格はあくまでも概算金額ですので、正式な価格ではありません。

訪問査定とは?

机上査定のデメリットというと実際に不動産を調査していないため、建物内部の傷みや住宅環境、窓からの眺め、内装の不具合などを知ることができず査定価格が概算でしか出せないという点です。

しかし、訪問査定では、これらの状況を調査しながら価格の査定に反映させていくというもので、より細やかな価格を算出してくれます。訪問査定では、土地の登記簿謄本や公図、建物図面等を見ながらの査定となり、机上査定のようにすぐには価格を出せませんが、より精度の高い査定価格となっています。

不動産鑑定評価額とは?価格査定とは?

不動産会社が出す価格査定は不動産鑑定評価額とは異なるものです。不動産における鑑定評価を行うことができるのが、国家資格を持っている不動産鑑定士のみと定められています。

不動産会社が行っている価格査定は、不動産を売却する前提で、不動産会社独自による価格査定方法での算出です。そのため、不動産会社によっては価格査定の金額に幅があるということが多々あるのです。

また、多くの不動産会社では国土交通省が発表する公示価格を始め、路線価、固定資産税評価額を参考にしながら、実際の周辺における不動産売買の価格なども参考にしながら価格を査定します。

訪問査定時のチェックポイント

机上査定により判断できない、建物の状況や周辺環境の状況を細かくチェックしていきます。

建物の状況

  • 外壁のひびがないか
  • 雨漏りがないか
  • 排水の臭いがしないか
  • アスベストが使用されていないか
  • 駐車場は何台止められるか
  • 備え付けの家具が壊れていないか
  • クロスが剥がれていないか

周辺の環境状態

  • 日当たりの良さ
  • 接面道路との関係(高低差がないかなど)
  • 周辺の匂いや騒音
  • バス停や駅、コンビニなどの利便性
  • 清掃状態
  • ゴミ置き場の場所

昭和50年に建築時にアスベストを使用することが禁止となっていますが、昭和30年代ころから建築物の内部で多数使用されていました。住宅では天井や壁の内部に使用されている可能性はあります。

ただ住んでいるだけであれば問題のないことも多いですが、リフォームや改築の際の取り壊し時には注意を要するものです。含有されている可能性がある場合には、解体費用として売主側が負担すべきとされています。そのため、当初の金額から差し引いての売却金額とする必要があります。


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