家を売却してから、いつまで売主は責任を負う?

不動産を売却する時には、瑕疵担保責任のことについて説明を受けるものです。売主が負うことになる「瑕疵担保責任」ですが、どういったもので、またいつまで負うべき責任なのかについて考えてみましょう。

瑕疵担保責任とは?

不動産という大きな取引の性質上、簡単に売買が可能という訳にはいきません。中古住宅ですから「新品」ではありません。人が住んでいた物件なのですから、何らかの傷があったり不具合があったりするのは避けられません。

そのため、不動産を売却する時には「どこにどのように傷がある」「どこに不具合がある」といったことは、初めから申告してトラブルを未然に防ぐことになります。

「瑕疵」とは、簡単にいうと「欠陥」という意味です。その住宅が持つべきはずの性能が、何らかの欠陥によって損なわれていた場合には、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うことになります。

ただし、明からな欠陥であっても契約時に売主から説明を受けていて、買主が承諾の上購入した場合には「瑕疵担保責任」の範囲には該当しません。また、瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵であることが前提です。買主が事前に分かっていた欠陥の場合は、買主は売主に対して「瑕疵担保責任の追及」ができません。

瑕疵担保責任を追及できるケースは、買う時点で知らなった、知らずに購入したという「隠れた瑕疵」である場合だけです。隠れた瑕疵とは、普通に注意を払っていても、買主がなかなか気づきにくい欠陥のことです。

瑕疵の種類にはどんなものがある?

建物自体の瑕疵

  • 雨漏りがひどい
  • シロアリの害があった
  • 給排水管が傷んでいた

建物の外見からは分かりにくい、住んでみないと気付かないようなことがあります。

環境的な瑕疵

  • 近隣に嫌悪施設があった
  • 工場の臭いがひどい
  • 近隣の騒音がひどすぎる

不動産自体には何ら問題がないものの、周辺の環境的な部分で問題があった場合、瑕疵とされることがあります。

心理的な瑕疵

  • 取引する物件で自殺などがあった
  • 殺人事件があった

こういった件は、後から知った時には、相当な心理的負担を強いられることになります。

売った後は責任を負わなくていいの?

瑕疵担保責任というのは、いったいいつまで負うべきものなのでしょう。家を売った後には「もう責任を負う必要がない?」とも思えますが、実は違います。

売却の契約を結んだ時に、瑕疵担保責任について「引き渡しから○か月」という感じで明記されています。一般の個人同志で不動産の売買をする場合は、瑕疵担保期間について、一般的には2~3か月と定められているケースが多いです。

ただし、売主が個人ではなく不動産会社のケースはこの瑕疵担保責任を負う期間が違います。宅地建物取引業法で期間が定められていますが、中古物件の場合の瑕疵担保責任は2年となっています。

物件状況確認書の重要性とは?

売主は、不動産会社に仲介を依頼して物件を売却することが多いでしょう。不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、担当者から依頼されるものに「物件状況確認書」「付帯設備表」の記入があります。

この書類は、売主が初めに告知すべきこととして記入を求められます。「売却の価値が下がるのでは?」と瑕疵を知っていて内緒にしようと考える人もいるかもしれません。

しかし、後から瑕疵担保責任を問われることもありますし、何より購入者の立場にたって気持ちよく使ってもらうには、知り得る限りの情報を先に伝えておくことは重要なことなのです。

不動産の購入希望者が内見しにきた時には、なかなか気づきにくいことも多いですし、伝え忘れることもあるので、この書類が重要となってくるのです。売主しか知り得ない情報を記入し、後々のトラブルを防ぐために大切な書類となっています。


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