土地を法人へ格安で売却する場合、税金が高くなるので注意

個人が所有している不動産を法人に売る場合、通常、特別の関係がない場合は時価相当額で売買がされるものです。しかし、そこに家族や親戚といった特別な関係が生じると時価よりも低めの金額での売買となるケースも多いでしょう。そんな時に気をつけなければならないのが、低額譲渡ということです。

あまりに低い金額で売買してしまうと、税金が多くかかってしまうケースががあります。今回はこのようなケースについてお話していきます。

低額譲渡とは?

例えば、会社の役員が所有している土地をその会社に売買するケースを考えてみましょう。

Aさんは妻が代表を務めるB会社に自分の所有する土地を売買することになりました。時価は9,000万円なのですが、4,000万円で売却することにしました。

Aさんは時価の半分以下の金額である4,000万円で売却をする訳ですが、このように時価の2分の1より少ない額での譲渡をすることを「低額譲渡」といいます。極端に低い金額で売却することを低額譲渡と言うのです。

こうした場合には、差額部分の金額は、実際には譲渡された金額としてみなされることになります。Aさんは、実際には4,000万円しか利益がなかったにも関わらず、時価で取引したとみなされ課税されてしまいます。実際の利益が少なかったのに、課税額が多くなってきます。

具体的にはどんな計算の方法

時価が9,000万円の土地を4,000万円で売却するケース

土地の時価9,000万円×1/2=4,500万円。この土地を4,000万円で売却する場合は、4,000万円 < 4,500万円。時価の半分よりも少額の売却のため、みなし譲渡の制度が適用されます。

時価が9,000万円の土地を5,500万円で売却するケース

土地の時価9,000万円×1/2=4,500万円。この土地を5,000万円で売却する場合は、5,500万円 > 4,500万円。時価の半分よりも高額の売却のため、みなし譲渡の制度が適用されません。この場合は、Aさんの譲渡所得は5,500万円 – 4,500万円 = 1,000万円となります。

2分の1が基準?

時価が9,000万円だった場合には、2分の1のラインが4,500万円となりますから、5,000万円で売った場合には低額譲渡とは見なされないことになります。それでは2分の1を超えたギリギリの金額で売却すればOKと思ってしまうところですが、実は認められないケースもあるのです。

同族会社への低額譲渡は気をつける必要がある

前述の2分の1のラインを超えたギリギリの金額で、みなし譲渡の適用がないケースは、売却する売主と、譲渡される法人に特別な関係がない第三者間の取引のみです。

所得税法によると、法人に対して極端に低い金額(時価の2分の1未満)で、資産を譲渡した場合には、時価相当額で取引が行われたとみなされる旨記述されています。

売却する売主と、譲渡される法人に家族間や親戚間というような特別な関係があった場合には、2分の1のラインより少し高めに売却したとしても、税務署の指摘を受けてしまうケースもあります。

「夫が代表を務める会社に妻が所有する時価8,000万円の土地を5,000万円で売却した」「息子が役員をしている会社に父親が所有する時価1億円の土地を6,000万円で売却した」

こういった身内間の低額での売買で課税対策が明らかに疑われる場合は、少し多めに売却したとしてもみなし譲渡が認められない場合もあります。


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