共有の土地は分割することが可能

親の死をきっかけに遺産として土地や建物の不動産を相続することもあるでしょう。その時に、相続人が複数いた場合には、相続人全員で話し合いをして、その遺産をどうするかを決める必要があります。

しかし、あまり深く考えずに「共有」として相続してしまうケースも多くあります。実は、この共有が後々のトラブルの元となっている場合もあるのです。

相続にはトラブルがつきもの

親から土地を相続する場合に、法定相続人が複数いる場合には、誰の名前にするのかと悩むことになるでしょう。建物があって親と同居していた子供がいた場合には、話し合いのもと、その子供の名前にするというケースもあります。また揉めてしまうケースもあります。

しかし、問題なのは建物が建っていない「土地」。当面利用する計画もないし、とりあえずは「共有としよう」とした場合です。平等なイメージがあり、兄弟間のトラブルを避ける面でも「いい判断なのでは?」と共有名義にしておく人も多くいます。

しかし、その時点では何ら問題がなくても、後にその土地を売却するなどの機会が出てきた時には、実はトラブルのもとになる可能性が大きいものなのです。一見して「トラブルを避けるため」の共有名義の登記であっても、後に「トラブルを招く」問題となるケースが多々あります。

共有名義の土地で問題になるケースとは?

親の死後には利用する用途がないと放置していた土地が、将来的に思わぬ売却話が出てくることもあるでしょう。こうした場合に、共有名義の兄弟のうち、誰か一人でも売却に反対していると、その土地の売却はできません。

それを解消する手段として最も有効的なのが、共有している土地を被相続人で分割することができます。必ずしも持ち分が等しいわけではないでしょうから、持ち分に応じた割合で分割する必要があります。

共有している土地の分割方法は注意が必要

何か事情ができて、共有名義を解消した方がいいと判断された場合は次のような方法があります。

  • 分割協議で持ち分に応じて共有土地を分割する方法
  • 単独所有とするために、持ち分を移転し、その分金銭を支払うという方法

ここでは、前者の共有土地の分割についてお話します。

例えば、兄弟2人の共有名義で、兄1/2、弟1/2の持ち分であったとします。2人しかいないのだから、単純に土地の面積を2で割った面積を1人ずつの所有にするために真ん中のラインで同じ面積で分ければいいのでは?と考えがちです。

しかし、土地の分割はそんなに単純なものではないので注意が必要です。その土地に接面する道路や土地の形状によって、仮に真ん中で分けた場合には、どちらかの土地の価格が上がってしまうことが予想されます。

分割前の土地に道路が1方向にしか接面していない

このケースの場合は、分割する時に真ん中で分けても、分割後にどちらにも道路が接面するので問題なく分割できます。

分割前の土地に東側に幹線道路、南側に一般道が接していた

こうしたケースは分割後に片方は道路2本二面している「角地」となり、片方は道路1本にしか接面していない画地となります。同じ面積に分けた場合、前者の幹線道路に面している角地の価格が高くなってしまいます。

純粋に面積で割ってしまった場合は、角地の方の土地の価格が高くなってしまうので、面積で分割するのではなく、土地の価格を平等にする必要があります。

専門家に依頼の上、平等に分割してもらうには

面積を持ち分に応じて分割しても、価格が時価と比較してどちらかが高かった場合はそちらに課税されてしまうため注意が必要です。

例えば、兄と弟で土地を2分割したものの、兄の単独所有となった土地が高かった場合には、弟よりも多く取得した金額について「贈与」とみなされてしまうケースがあります。そのため、分割には専門家のアドバイスが必要なのです。

持ち分に合わせて公平に分割することが望ましいため、不動産鑑定士に価格を評価してもらった後に分割するなど、専門家からきちんと確実に分割してもらうのがトラブルを未然に防ぐことに繋がります。


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