固定資産の交換をすると、税金の計算はどのようになる?

自分が所持している不動産を有効に活用する方法として、他の人が所有している不動産と「交換」するという手段があります。固定資産を交換するという方法には特例があり、条件を満たした場合には節税できる場合があります。

固定資産の交換の特例とは?

不動産は動かすことができません。相続などにより取得したものの、なかなか活用できずにいるということもあります。

そんな時に、同じ状況を抱えた人と「交換」できてお互いがその土地を有効活用できる場合があり、これを「固定資産の交換」と言います。固定資産の交換の特例では、同じ種類(土地は土地、建物は建物)の固定資産を相手と交換した場合には、お互いに譲渡がなかったとみなされる特例があるのです。

固定資産の交換の特例における条件とは?

一般的には、不動産を交換した場合でも「売買」とみなされます。そのため交換に金銭が発生していない場合は、お互いに利益が発生していないという考え方になります。

そのため、固定資産の交換の特例では、税金の対象にならないという考え方をされます。しかし、この特例を受けるには下記のような条件があります。

交換する資産は双方とも固定資産であること

例えば、不動産業者等が販売目的で所有している不動産は「棚卸資産」となるので対象外です。

交換する資産はいずれも同じ種類の資産であること

土地は土地、建物は建物のように同じ種類でなければなりません。また、土地には借地権も含まれ、建物には付属の設備や構築物も含みます。

交換する資産は双方とも、所有期間が1年以上であること

交換で取得する資産は、交換する目的で取得したものではないこと

交換で取得する資産は、譲渡する資産が直前まで使用されていた用途と同じ用途で使用すること

土地は、宅地、田および畑、山林、池沼、鉱泉地、牧場または原野、その他の区分。建物は、居住用、店舗または事務所用、倉庫用、工場用、その他の用の区分。

交換で譲渡する資産と交換で取得する資産の時価の差額が、どちらかの高い方の時価の20%以内であること

20%を超えた場合には、この特例は適用できません

例えば、時価4,000万円のAさんの土地と、時価4,800万円のBさんの土地を交換したとします。Bさんは時価の差額と考えてAさんに800万円の金銭を渡したとしましょう。

この場合、差額である800万円は、時価の高い方の5,000万円の20%である1,000万円より少ないことになりますので、この特例が適用されることになります。また、この特例を受けるには書類を添付して、確定申告時に税務署へ提出する必要があります。

差額が発生した場合は課税対象となる

土地というものはたとえ面積が同じ程度だとしても、場所や条件により評価額も変わってくるものです。「交換」を行っても差額が出ることも多いため、時価を比較して片方が差額を渡すということもあります。

この時に差額を受け取った人の方は、その金額について課税されることになります。前項でお話しした例の交換の場合ですが、交換差金を受け取ったAさんは、その額に対して課税されます。


PR

アンケート

今後のサービス改善のため、アンケートにご協力をお願いいたします。

売却したい理由をお聞かせください。