家を売った場合に、控除される税金

マイホームを売却した場合には、利益が出ることもそうでないこともあります。利益が出た場合には、所得になりますので所得税を納める必要があります。ただ、マイホームを売却した場合には、その特性から、特例として特別控除があります。

しかし一定の条件に合っている場合には、税金が控除されますので、詳細についてしっかり理解しておくことをお勧めします。

不動産売却時に発生する所得税

不動産を売却した場合には、買主から売主へお金が渡ることになります。しかし、この金額すべてが利益とはなりません。

所得税は利益に対して計算されますので、その利益の計算をしなければなりません。その不動産を購入した時の不動産そのものの金額と購入に際しての諸費用を合わせたものを今回の売却金額から差し引きます。

差し引いた分の「純利益」に対して課税されることになります。ただし「マイホーム」には次のような特例措置が設定されています。

3,000万円の特別控除を受けられる

個人が居住用であるマイホームを売却した際には、その利益から最高で3,000万円を控除することができるという特例措置があります。つまり譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、所得税がかかりません。

では、実際にマイホームを売却した場合の税金の計算方法について例をあげて説明していきます。

土地およびマイホームを併せて5,000万円で売却をした場合について考えてみます。この5,000万円から以下の費用を差し引いたものが譲渡所得となります。

  • 「取得費」と「譲渡費用」を合わせたもの
  • 3,000万円の特別控除

取得費に関しては、概算法で譲渡金額である5,000万円×5%か、実額法で実際に当初購入した金額が分かっている場合はそれを用います。(ここでは前者の概算法を例にします)

譲渡費用に25万円要したとします。つまり、5,000万円 – (5,000万円 × 5% + 25万円) – 3,000万円 = 1,725万円となります。

ここで、3,000万円の特別控除の対象となるかならないかの条件についてまとめていきます。

3,000万円の特別控除が適用になるかどうかの条件とは?

マイホームであること

所有していた本人が住んでいた家屋を売却する場合、または家屋と同時にその敷地および借地権を売却する場合を指します。そのため、この特例を受けようとして入居した物件、家屋の新築のために仮住まいにした物件、趣味や保養目的で所有している別荘などの物件などは適用対象外となります。

売却する相手が特別な関係ではないこと

親族や内縁関係およびその親族など、特別な関係の相手ではないことが条件です。例えば、妻から夫に売る、父から息子に売る、夫から妻が代表を務める会社に売る・・・などは対象ではなくなります。

ただし、離婚の際に財産分与として譲渡された場合は、配偶者間の取引であると判断されないため、この特別控除の対象になります。

マイホーム関連の特例を受けていないこと

売却した年の前年および前々年までにこの特例あるいはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないということが条件となります。

住宅ローンの控除を受けないこと

この特例を受けた場合には、売却後に新しい住宅ローンを組んだ場合に住宅ローンの控除の適用になりません。(翌年~翌々年まで)

マイホームはマイホームだけれども

例えば、単身赴任中の夫が所有している家屋に住んでいないけれども、家族が住んでいる場合はどう判断されるのでしょうか。この場合は、単身赴任の期間が終わったらまたその家屋に住むということが予想され「マイホーム」という扱いになります。

また、以前マイホームとして住んでいた家屋を売却する場合には、その家屋に住まなくなった日から数えて3年目の12月31日までに売却しなければなりません。(災害によって家屋が消滅している場合もこれに当てはまります)

もし取り壊しをしていた場合には、次の2つに当てはまる必要があります。

  • その土地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、そして住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等に利用していないこと

PR

アンケート

今後のサービス改善のため、アンケートにご協力をお願いいたします。

売却したい理由をお聞かせください。