家を売却しても住宅ローンが完済できなかった場合、税金の控除が受けられる

住宅ローンが残っているマイホームを売却する時には、必ずしもその残債をカバーできるだけの値段で売れるとは限りません。ローンの残債よりも下回る値段で売却することになった時には、特例があるので知っておくと節税に繋がります。

住宅ローンが残ってしまった・・・

住宅ローンの支払いが残っているマイホームを何らかの理由で住み続けることができなくなった場合に「売却」という手段をとる人も多いでしょう。住宅ローンがまだまだ多く残っている場合は、売却した金額で残りのローンを完済したいと願うのは当然です。

しかし実際に売却時の査定額が低く、希望通りの売却額でマイホームが売却できるとは限らないのが現状です。売却した金額を住宅ローンにあてても、まだまだ残債がある場合は損失を生じたことになります。

ただ一定の条件を満たすことにより、その損失をカバーできる手段があるのです。

マイホームの譲渡損失があった時の特例の条件とは

マイホームを売却する時には、売却して買い替える場合と売却のみする場合の2パターンとなりますが、この特例は買い替えをしない場合でも適用となります。

特例を受ける場合の条件

  • 自分の居住用であったマイホームを譲渡すること(ただし、以前居住していた住宅の場合は住まなくなった日から数えて3年目の12月31日までの間に譲渡しなければならない)
  • 譲渡するマイホームの所有していた期間が、その年の1月1日時点で5年以上であること
  • マイホームの残高が売却金額よりも下回っていること
  • 譲渡したマイホームの売買契約の前日の時点で、そのマイホームの償還期間10年以上の住宅ローンの残高が残っていること

譲渡損失の繰越控除の内容とは?

前述のように一定の条件を満たしている人に限り、この特例を受けることができます。特例の内容は、マイホームを売却した売却金額より、住宅ローンの残債が高くて損失が出た場合に、売却した年度の所得から損失分を控除できるというものです。これを「損益通算」と言います。

さらに損益通算をしても控除しきれないくらい損失が大きかった場合には、譲渡した翌年から最大で3年間繰り越しして控除が可能となっています。これを「繰越控除」と言います。

特例が適用とならない場合について

損益通算と繰越控除が適用とならないケース

譲渡する相手が配偶者や親、子などの直系血族、または生計を一にする親族、内縁関係になるもの、同族会社などであった場合には、この特例は適用となりません。

以下のような特例をマイホームを売却した年の前年または前々年に受けている場合は適用できないので確認しておく必要があります。

  • 居住用の財産の長期譲渡所得における軽減税率の特例
  • 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
  • 特定の居住用財産の買換えする場合の課税の特例
  • 特定の居住用財産の交換の場合の課税の特例

自宅を譲渡した年および3年以内の間で発生した譲渡損失について、特定居住用財産の譲渡損失の特例を受けている場合も適用になりません。

繰越控除が適用とならないケース

所得の合計が3,000万円以上となる年は繰越控除ができません。

控除を受ける場合の手続き方法は?

損益通算の場合

確定申告で以下のような必要な書類を添付して、申告します。

  • 確定申告書付表である特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 売却時の契約書や登記事項証明書などそのマイホームの所有期間が5年以上であることを証明できるもの
  • 住民票の写し(売却した日以降の2か月以内の発行のもの)
  • 売買契約書の前日時点でのマイホームの住宅ローンの残高を証明できるもの

繰越控除の場合

損益通算の適用を受けた年の分に、前述の①の書類の添付とともに確定申告をすることと、損益通算の適用を受けた年の翌年から繰越控除を適用する年の分まで損失申告用の確定申告書を提出しなければなりません。


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