住宅ローンが払えず、所有権を失った場合の税金

誰もが憧れるマイホーム。購入する時には、将来的な支払面を考えながら住宅ローンを組むでしょう。しかし、事態が変わり住宅ローンが支払えなくなることは、誰にでも起こりうることです。

支払困難の理由で不動産の所有権が失ってしまった時の税金の考え方についてお話していきます。

住宅ローンの支払いが滞る原因とは?

マイホームを購入しようと考えた時に、一括で購入できるほど支払能力のある人はそんなにいないでしょう。大多数の人は、銀行など金融機関による住宅ローンを利用するのではないでしょうか。

住宅ローンは頭金の金額、毎月の支払額、ボーナス時期の支払額、返済期間などによって、それぞれ金額や年数が変わるものです。また、借りる銀行の金利によっても違いはあります。住宅ローンを組む時には長期的なことも踏まえ、毎月どのくらい支払えるのかということを考えて計画します。

しかし、突然支払いが困難になるケースもあります。勤務していた会社の倒産、突然のリストラ、仕事ができなくなるくらいの病気になった・・・など、支払いが滞ってしまうケースがあるでしょう。

強制換価とは?

住宅ローンが長い間滞納されると、金融機関は督促を行ってきます。一般的に支払いが滞ってから3か月が経過すると、借入金の残高を一括で支払うように通知がくることが多いです。

このまま支払えずに滞納を続けていると、銀行側が住宅ローンである債権を保証会社に移す手続きをします。そうすると、保証会社が貸し主となり、今度は保証会社から督促が来ることになります。

この時点で、住宅ローンを滞納し続けてしまった場合は、保証会社による換価手続きがとられます。換金の手続き方法には、任意売却および強制執行の方法があります。

任意売却の場合は、裁判所が関知しません。住宅ローンの債務者である借主が不動産会社等に頼み、任意で不動産を売却、そして売却で得た金額を返済に充てる方法です。

また、強制執行は「競売」です。競売という言葉は聞いたことのある人も多いでしょう。「住宅ローンを滞納すると競売にかけられる」と認識している人も多いですが、実は任意売却という方法もあったのです。

さて、競売ですが、債権者となった保証会社が裁判所に申し立てることにより、競売の手続きが開始されることが決定されます。これにより、裁判所から「競売開始決定」という通知が届き、初めてマイホームが競売にかけられてしまったことが分かります。

競売ではその特性から「市場価格よりも減額された価格での取引」となります。このように強制換価手続きによって換金されても、残債のすべてを返済できないケースがほとんどです。

強制換価による譲渡の場合の税金はどうなるの?

強制換価手続きが行使されて不動産が譲渡されたケースでは「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である」と考えられるので、譲渡税は非課税となります。

そのため、現在は資力が十分でなくても、すぐに資力が回復できるくらい社会的信用度が高かったり、資金を調達できる力があると判断された場合は、この資力の喪失には当てはまらないことになります。

一般的に、資産を譲渡して所得を得た場合に非課税の対象となるのが、資力を喪失した状態であることと、強制換価手続によって譲渡所得を得た人となっています。このように、抵当権を実行されて強制換価の手続きが行われてマイホームを失うといったケースでは、非課税と覚えておくといいでしょう。


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