家の売却・住み替えする時の注意点

現在の家を売却して新たな家を購入する場合、大きく分けて二つのパターンがあります。

  • 先に売却の手続きを進めて、売却後に新たな家を購入する(売却先行型)
  • 新たな家を購入してから売却手続きを進める(購入先行型)

それぞれ以下の様なメリット・デメリットがあります。

売却先行型

  • メリットは売却代金を新しい家の購入資金として活用できる
  • デメリットは新しい家の購入手続きにかかる時間が限られているため、良い物件を選ぶことができない場合がある

購入先行型

  • メリットは新しい家についてじっくり検討できる
  • デメリットは購入するための頭金をあらかじめ準備する必要がある

入金・出金のタイミングのズレに注意しよう

二つのパターンのどちらを採用するにせよ、お金の流れについては注意を払う必要があります。

売却物件の残債処理

売却する家の住宅ローン残債がある場合は、借り換えの際に一括返済をする必要があります。あらかじめ売却代金を査定してもらえば、売却代金からどのくらい返済できるかが分かりますので、資金計画が立てやすいでしょう。残債を新たなローンへ組み入れる方法も有効です。

購入物件の残金支払い

新しい家の購入時、通常は契約時に売却代金の1~2割の手付金を支払い、残金は物件引き渡しと同時に支払います。売却先行型の場合は、売却代金から残金支払いにどのくらい充てるかを事前によく検討しましょう。購入先行型の場合は売却代金より前に残金支払いが発生しますから、十分な資金計画を立てましょう。

以上のようなお金の流れについて十分に把握し、どうしても手元資金が不足する時は金融機関に相談して、買い替えつなぎ融資の活用も検討してください。

特定の居住用財産の買換えの特例

住まいを買い換える際にも優遇措置を受けられますので、最大限に活用したいものです。この「特定の居住用財産の買換えの特例」は売却代金にかかる所得税を、新たに購入する家を将来売却する時まで繰り延べ(延期)できるというものです。所得税そのものが控除されるわけではないので、注意しましょう。

現在の家を購入 購入代金1,000万円
現在の家を売却 購入代金1,000万円
新しい家を購入 譲渡益4,000万円(売却代金5,000万円-購入代金1,000万円)にかかる所得税を繰り延べ
現在の家を売却 購入代金7,000万円
新しい家を売却 譲渡益1,000万円(売却代金8,000万円-購入代金7,000万円)について課税される

以上のように多額の税負担を将来まで繰り延べできるのは、大きなメリットです。現在の家の居住期間が10年以上であるなどいくつかの条件を満たす必要がありますが、可能な限りこのような優遇措置を利用しましょう。


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