売主から見た瑕疵担保責任とは?

民法には中古物の売買での定めはありませんが、不動産の場合、中古住宅の売買でトラブルが発生することが多くあります。

しかし民法638条には、以下の様に規定されています。

土地の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵については、引渡し後5年間、その担保の責に任ず、石造り、土造、レンガ造又は金属造の工作物は10年とす

上記の規定では、中古物件にそのまま適用することは難しく、消費者(買主)を保護することはできません。

そこで特約が重要になってきます。

中古物件に見られるトラブル

中古物件を売る時に、外から見えない部分で売主も気づいてなかったことを、買主が何年かしてそれを見つけた時に問題となるケースがいくつもあります。

しかし中古物件売買では、ほとんどの場合、現状有姿特約が付けられています。これについて民法640条で次のように定めています。

担保責任を負わざる旨を特約したるときと言えども、それを知りて告げざりし事実についてはその責任を免れることを得ず

つまり現状有姿での引渡し条件をきちんと告げていれば、こうした問題の責任を回避できるということです。

「現状有姿」特約で責任を全て回避できるか

中古物件で瑕疵担保責任が問われる例として最も多いのがシロアリによる侵食。他には、縁の下に大きな穴が開いていた・異物が埋められていた・土地から不発爆弾が見つかった、などケースはさまざまです。

これを全て「現状有姿」による特例で解決できるかと言うと、そうではありません。たとえ瑕疵担保責任の免除を告げていても、問題が起きた時に全ての責任を回避することはできません

ただしケース・バイ・ケースなので断定できないのが現状です。

契約にあたって媒介者の調査

例えばシロアリのケースでの裁判例だと、現状有姿特約が認められ、売り主の賠償責任は免れたものの、これを仲介した不動産会社の調査責任が問われた例が過去にあります。

売却の依頼を受けた際に、物件を詳細に調査する責任があり、これを果たしていればシロアリに侵食されていたことも容易に発見することができたはずであると言うものです。

シロアリの件については、瑕疵と言えるかどうかの問題も残ることでしょう、少なくとも売却するための調査として「できないもの」とは言い切れないのでしょう。


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