家の買い換え時、売りに出すタイミングと住宅ローン審査のタイミング

自宅を売却して次の家を購入する時「売却金額が確定していないと次の家を決められないのでは」とか「引越し先が決まっていないと売却できないのでは」と考えるはずです。そのタイミングや手続きについて、それぞれのケースで説明していきます。

先に自宅を売却してから、買い換え先を探す場合

まず概略を列記しました。

  • 自宅の売却活動開始
  • 自宅を売却する契約、同時期に、買い換え先探し開始
  • 買い換え先を購入する契約
  • 自宅の引渡しと売却代金の受取り(通常、契約から1~3ヶ月)、同時期に買い換え先の購入代金の支払い
  • 引越し(買い換え完了)

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この場合の注意点は、買い換え先を探す期間が限られていることです。なぜなら、自宅の売却契約の際に引渡し時期を決めなければならないからです。

もし期間内に見つからなければ賃貸に仮住まいする必要があります。加えて買い換え先の購入契約後すみやかに「購入資金住宅ローン」の審査を申込み、ローンが借りられる承認を得ておく必要もあります。

ちなみに、自宅を売却した金額で残っている住宅ローンが返済しきれない場合は、「買い換えローン」が利用できます。これは、買い換え先の住宅ローンに自宅の残りのローンを上乗せしたものになります。もちろん金融機関の承認が必要となりますが、このローンを使えば、買い換えが可能になります。

先に買い換え先の物件を購入してから、自宅を売却する場合

同様にまず概略を列記します。

  • 買い換え先探し開始
  • 買い換え先の購入契約、同時期に、自宅の売却活動開始
  • 自宅の売却契約
  • 自宅の売却代金の受取り、同時期に、買い換え先の購入代金の支払い
  • 引越し(買い換え完了)

この場合の注意点は、売却を先行する時と同様に自宅の引渡しが問題となります。買い換え先の引渡しまでに売却を完了する必要があるため、やむを得ず売却金額を下げることも想定しておかなければなりません。

また、期間内に売却できなければ、買い換え先の代金を支払う時期が先に到来するため、自宅と買い換え先との二重のローンを抱えるリスクもあります。従って先に購入するのに適しているのは、早い時期から買い換え先の物件をじっくり探す方や、自宅にローンが残っていない方となります。

買い換え先の住宅ローン審査については、売却先行のパターンと同様、購入契約後すみやかに「住宅ローン」の手続きをスタートし、自宅の引渡しまでに間に合わせましょう。

スムーズな買い換えなら買取という方法も

「売却」と「購入」のどちらが先になっても引渡し時期の問題は付いて回ります。そこで、相談した不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。これですと、引渡し時期と売却金額が明確になります。但し、相場と比較して低い金額になることを頭に入れておく必要があります。ちなみに、売却活動を一定期間行った結果、売却の契約に至らなかった場合、買取りを依頼することも可能です。


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