競売よりも高く売れる?任意売却とは

簡単に言うと、任意売却とは住宅ローンの支払いが困難な状況となってしまった時に、何もせずに競売で売却処分されるのを待つのではなく、専門の業者に依頼し自分の意思で金額や引渡し方法などを決めて売却する方法です。

任意売却の流れ

住宅ローンなどの支払いを2ヶ月以上滞納すると督促状が送られ、債権者(金融機関)と返済方法についての話し合いを行います。

債権者側の提案を受け入れず交渉がまとまらなかった場合、住宅ローンを保証している保証会社が肩代わり(代位弁済)する形で保証会社がローンの債権者となり、回収業務を債権回収会社に委託します。

通常、債権回収会社は競売という法的手段によって不動産を強制的に売却しローンの回収を目指します。この「代位弁済」がなされてから、競売による入札の結果(開札)までに、任意売却のすべての手続きを行わなければなりません。従って専門の業者に依頼する必要があります。

依頼を受けた専門会社は、まず物件の調査や債権者との調整を行い、物件を売りに出します。そして購入希望者を見つけ出し、売買契約を結びます。また、債権者に担保を外すお願いなどをしたり、債権回収会社に競売を取下げてもらえるようお願いすることも必要となります。

その後、売却代金を回収し債権者に支払いを完了させます。ここまでを約2ヶ月~6ヶ月という短期間で行わなければならないのが任意売却の最大のポイントとなりますので、専門業者が望ましいと言える訳です。

任意売却のメリット

競売の場合は、相場よりもかなり低い金額で売却処分されてしまいますが、任意売却ですと相場に近い金額で売却することが可能です。また、滞納金や登記に関する費用など諸経費は売却代金と相殺されるため持ち出し金は一切ありません。

交渉によっては引越し費用も捻出可能となる場合があります。また、競売であればその情報がインターネット等で開示され、近隣に知られる可能性がありますが、任意売却であれば自分の意思で売却するので都合の悪い情報は知られずに済みます。

また、競売に比べ多少の手間は掛かるものの、経験のある専門業者に依頼すればその手間も軽減することができます。

任意売却のデメリット

債権者の事情で、任意売却に同意してもらえない場合があります。特に公団など国が運営母体の債権者の場合は、任意売却を認めてくれないケースもあります。

また、売りに出しても買い手が付かなかったり、売却金額と購入希望金額とで開きがあるなどの場合は、債権者の理解を得ることが難しくなり、進めるのが困難となってしまします。もし高く売れてもローン返済が残る場合があり、その後も支払って行かなければなりません。

ただ、競売に比べるとその金額は少なくて済むでしょう。

早めの準備が人生を変える

任意売却は競売よりも高く売れ、住宅ローンが残ったとしても返済期間に融通を利かせてもらうことも可能ですが、あくまで「競売と比べて」です。普通に家の買い手を探す方が高く売れる可能性が高く、任意売却は返済に行き詰まった場合に選ぶ最終手段には変わりありません。

ですので、このままだと住宅ローンの返済が苦しくなると思った時には、早めに不動産会社へ正しい家の価値を査定してもらうことが重要です。

家がいくらで売れるかを知っていれば、たとえ住宅ローンの返済が行き詰まり家を手放すことになったとしても、家を売却することで住宅ローンを完済できる可能性があるのです。

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