不動産の売却価格の指標となる実勢価格とは

不動産の売買取引において、実際に契約が成立する金額のことを「実勢価格」といいます。不動産において特に土地の場合は、たとえ同じ町内、同じ面積であっても、同じ金額になるとは限りません。

こちらの土地は道路が一方向でもう片方の土地は角地だとか、こちらは隣が商店街で、もう片方は住宅地の中にあるとか、個別の要因によって金額が異なります。さらに景気の良し悪しでも変わってきます。

また行政側の評価基準によって金額に違いが出てきたりもします。ここでは実勢価格がどのような基準で決まってくるのかを方法論ごとに説明していきます。

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最も採用される「取引事例」による基準

不動産会社が土地を査定する際に、参考にする基準が「取引事例」です。近所の土地がいくらで売れたとか、いくらで売りに出ているとか、それぞれの単価を計算し査定面積に当てはめ査定金額が出ます。

さらに個人が買う場合と、不動産会社が買う場合では金額に開きが生じます。不動産会社は買った土地を転売したりするのが目的ですので、市価の2~4割引で買い、市価で売却します。「取引事例」は個人に売却された金額が採用されるものになります。

行政側による評価基準

取引事例が市価・相場であることはおわかり頂けたと思いますが、そもそも「市価」は何を基準にしているのかという疑問が浮上します。日本では土地を評価する目安となる4種類の「地価」があり、それぞれ鑑定している役所が違います。

4種類の「地価」について以下に列記しました。

  • 公示価格 = 国土交通省
  • 基準地価 = 都道府県
  • 路線価格 = 国税庁(財務省の管轄庁)
  • 固定資産税評価額 = 市町村

まず、1の公示価格と2の基準地価は国や自治体が公共事業のために買い取る際の地価で、一般の取引価格に近い数値と言われています。3の路線価格はおもに相続税を算出するための地価で、不動産会社が買い取る際の目安となっています。

4の固定資産税評価額はその名の通り、固定資産税を算出するための地価で、土地の査定ではほとんど採用されませんが、中古の建物などを査定する際に採用されます。この説明を頭に入れながら、4種類の地価の割合を見てみましょう。

以下、公示価格を「10」とした場合の割合です。

  • 公示価格→10
  • 基準地価→10
  • 路線価格→8
  • 固定資産税評価額→7

もちろん売買取引ですから、売主と買主が合意すれば市価より高くも低くも売買することはできます。但し、常識の範囲を超えて高かったり低かったりする場合は、国税庁から贈与税や所得税などについて調査される場合があります。

これらをまとめると、実勢価格とは、特殊な例外を除き、個人間の売買であれば公示価格、不動産会社などへの売却であれば路線価格が目安になります。


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