不動産売却で契約解除できる条件

不動産売却で購入希望者が「買いたい」と気持ちが決まると、いよいよ契約のステップへと突入します。ただ、契約が成立してから双方の事情により「契約解除をしたい」となった場合は解除ができるものでしょうか?

契約の流れ

売主と買主の間でお互いに意思表示をしたうえで、契約をすることになります。その後、不動産会社が契約までの間に重要事項の説明を行い、契約時にまずは買主から売主に「手付金」が支払われます。

契約は一度結んだら、解除できない性質をもっています。また、契約を解除できる条件に当てはまったとしても違約金などの損害が発生するリスクもあるので、今一度しっかり考えてからの契約、または契約解除とすることが重要です。

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手付金って何?

手付金は、万一の解約の際のためのお金と考えて下さい。手付金の額には決まりがなく、一般的に言うと売買にかかる費用の5~10%というところです。

簡単には解除できない契約

いったん契約が交わされた場合は、どちらかの勝手な都合でこれを解除することができません。ただ、解除が認められている条件は次のようなものです。

手付解除

契約が成立した後に、相手が履行の着手をまだ行っていない場合に、手付金を放棄することで契約の解除ができます。

買主から解除をしたい場合

自分が売主にすでに支払った手付金を放棄するだけで契約の解除が可能です。

売主から解除をしたい場合

買主から手付金として受け取った金額の倍の額を支払う(手付倍返し)ことで契約を解除できます。

このように当事者は一方へ手付金を支払うことによって、解除が可能です。ただし、期限を設けなければいつでも解除が可能ということになり、お互いの不安感を募らせてしまうというデメリットがあります。このため、一般的にはだいたい1か月までの期間を設けています。

危険負担の解除

民法において、売主の責任とならないような自然災害により、建物が損傷を受けてしまった場合に売主が契約を解除できると定められています。契約が完了している場合は、建物の引き渡しが完了していなくても、売主には責任がなく買主が負担しなければならないと民法で取り決めされています。

例えば、契約していて引き渡しが完了していないのに、隣の家の火事に巻き込まれて家が焼かれてしまい引き渡しを行うことができなくなった場合においても、買主は売主に不動産の購入代金を支払わなければなりません。

ローン特約による解除

買主が住宅ローンを購入代金の全部、または一部に利用する場合には、契約の段階でそういった内容を契約書に記載されているものです。しかし、ローンが通らなかった場合には、買主が売主に購入代金を支払うことができないので、契約の解除は認められています。

契約の違反による解除

売主か買主のどちらかが契約内容に違反をした場合に、契約を解除できます。例えば、買主が購入代金を支払わない、売主が不動産の引き渡しをしてくれないというような場合に可能です。これによって契約が解除となった場合は、相手方に違約金を請求することもできます。

瑕疵担保責任による解除

瑕疵というと、物件の欠陥のことです。売主は事前にこうした瑕疵がないかを告知しておく義務があります。物件の瑕疵を買主に告知しておくことを「瑕疵担保責任」と言います。

しかし住宅には、売主も知らないような欠陥が隠されている可能性もあります。それは「売主は知らなかったのだから、責任には問われないのでは?」と考えてしまいがちです。

しかし、その瑕疵には買主が今後住居に住むことができないくらい大きな瑕疵である場合もあります。そうした瑕疵があった場合には、契約の解除が可能です。


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