家を買い換える時にかかる税金の計算方法

マイホームを売却して、また新しい家を購入するというような「買換え」の場合、利益(譲渡益)や損失(譲渡損)が出ることもあります。この時、譲渡益が出た時には特例があります。どういった場合にこの特例が適用となるのか説明していきます。

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譲渡所得に課せられる税金の種類とは

マイホームを売却して利益が出た場合に、利益に応じて税金が課せられます。

3,000万円の特別控除の特例

一定の条件を満たすことで売却金額が3,000万円以内であれば課税されることはありません。

軽減税率の特例

売却するマイホームの所有期間が、売却する年の1月1日の時点で10年以上の場合には3,000万円の特別控除の特例を適用した上で、所得税および住民税も軽減されます。

特定の居住用財産の買換え特例

マイホームを売却し、それをもとに新しい家を購入する買換えの場合、売却時に譲渡益が出るとその課税を繰り延べることができます。買換えの特例は「繰延べ」であることに注意しなければなりません。

譲渡益が3,000万円未満の場合は条件に合致すれば①の「3,000万円の特別控除の特例」を受けるといいでしょう。

ただ譲渡益が3,000万円以上の場合には「3,000万円の特別控除の特例」を利用すべきか「特定の居住用財産の買換え特例」を利用すべきか、内容を知った上で検討することが望ましいです。

ここでは、③の特定の居住用財産の買換え特例についてお話したいと思います。「譲渡資産(売却するマイホーム)」と「買換え資産(買換えするマイホーム)」について、それぞれ要件が定められています。

譲渡資産(売却するマイホーム)についての要件とは

  • 自分が居住していた家を売却すること ※1
  • 日本国内に存在するマイホームであること
  • 平成27年12月31日までに売却すること
  • 売却した人の居住期間が10年以上、かつ、売却した年の1月1日の時点での土地と建物共に所有期間が10年以上であること ※2
  • 売却金額が1億5,000万円以下であること
  • 売却する相手が特別な関係ではないこと ※3

※1 以前住んでいたという場合には、住まなくなった日から数えて3年目の12月31日までの売却であることが必要です
※2 所有者本人が実際に10年以上住んでいることが必要です。また、家屋を取り壊してからの売却の場合は、その取り壊しが譲渡のためであるということが必要です。
※3 親族や内縁関係およびその親族など、特別な関係の相手ではないことが条件です。例えば、妻から夫に売る、父から息子に売る、夫から妻が代表を務める会社に売る・・・などは対象ではなくなります。

買換え資産(買換えするマイホーム)についての要件とは

  • 日本国内に存在するマイホームであること
  • 土地の面積が土地面積は500m2以下で、かつ、建物の床面積は50m2以上であること
  • 前のマイホームを売却した年の前年から、翌年の12月31日までの間の3年間に買換え資産を購入すること
  • 買換えたマイホームには翌年の12月31日にまでに居住しはじめること ※1
  • 中古マンション等の耐火建築物を買換える場合は、取得した時点で建築後25年以内であること
  • 譲渡を受ける相手が特別な関係ではないこと ※2

※1 旧マイホームを売却した年、およびその前に買換え資産を取得したような場合には売却した翌年の12月31日まで、旧マイホームを売却した翌年に買換え資産を取得した場合にはその年の翌年の12月31日までに住み始めるようにします。
※2 親族や内縁関係およびその親族以外、内縁関係もこれに含みます。

他の特例と一緒に適用できない?!

この特定の居住用財産の買換え特例の適用を受ける場合には、その他の特例等と同時に受けることができないため、十分に情報収集して注意をすることが必要です。この適用を受けるには、3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例を重ねて受けることができません。

また、買換えするマイホームに対して住宅ローンを利用したときも、住宅ローン控除ができませんので注意しましょう。

買換えの特例を受けるためには確定申告が必要

この買換えの特例を受けるには、マイホームを売却した日の翌年の2月16日から3月15日の間に必要な書類をすべて準備して確定申告をすることが必要です。売却金額が3,000万円以上となった場合には、「3000万円特別控除」の適用を受けるのがいいか、それとも「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を受けるのがいいかを十分に検討しましょう。

また、その種類や特徴、適用条件を十分に把握して、どちらが有利かを考えて特例を受けるようにするようにしたいものです。


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