持ち家売却の流れと一戸建て売却のQ&A

「家を売ろうかな…」と思った時には、これを読めば、家の売却の流れが掴めます。

ネットでも店頭でも、家の売却は査定から始まります。査定時に、そもそも家は売れるのか、家の資産価値はいくらなのか、買い手はどれくらいの期間で見つかりそうなのかを各不動産会社に確認しましょう。

査定を依頼する

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持ち家を売却しようとすると一番気がかりなのがどのくらいの期間で売れるだろうかと言うことでしょう。それによって新たな住まい購入の計画も違ってくるからです。

事前に査定をしてもらい、予算を立ててから行動するためには半年~1年程度の期間を掛けて計画を進めて行くのが理想的と言えます。

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査定をしてもらうには、お近くの不動産会社に足を運ぶか、ネットの査定サービスを利用するかのどちらかです。

また査定の種類には机上査定と訪問査定の2種類が存在します。

引越しを済ませてから売却するのが理想的

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住まいの売却を計画する時は、新たな住居が決まっていないことには売るに売れません。そこで引越しを済ませた上で、売却を考えることが最も理想的です。

何かの理由で新居に移るのが遅れてしまっても、契約の引渡し期日を遅らせることは出来ません。引越した後に中古住宅として売り出す場合、買う人も家の中までゆっくりと見ることができ安心します。

不動産会社に売却を依頼する

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売却を依頼する際に、自分の考えている売却条件(価格、引渡し時期など)を会社に伝えた上で、アドバイスを受けましょう。条件が決まると会社は売却の準備に掛かります。

依頼後は、購入希望者の見学の準備をしておきましょう。掃除することはもちろんですが、大切に住んでいることもしっかり伝えてください。「この人が住んでいた家なら安心」と思ってもらうことが大切です。

住宅ローンなどの抵当権の処理

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買い手が見つかると、いよいよ契約になりますが、引渡しまでの準備もありますから、まず手付け契約をしておくことが一般的です。

手付け金をどのくらいにするかは、当事者同士の話し合いによりますが、契約を担保するためにも、売買代金の1割から2割くらいが適当と思います。

この場合、買い手の都合でキャンセルする時は払った手付けは没収となり、売主の都合で白紙に戻す時は、預かっているお金の倍の金額を返すことになっているのが普通ですから、キャンセルの可能性は小さくなり、売る人・買う人にとって安心して準備を進めることができます。

売買契約の締結

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売却する場合に、所有権以外の権利はすべて抹消しなければなりません。このような時に同時抹消と言う方法があり、会社がお膳立てをしてくれます。

売却する前に事前に抵当権者等と打ち合わせをしておき、売買代金の入金と同時にその場でローンその他を整理し、権利者から抹消登記に必要な書類を受け取るもので、そのまま法務局に持ち込み登記を完了させます。

注意したい中古住宅の引渡し条件

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住んでいた家を中古物件として販売する時に、契約上の引渡し条件に注意しなければならないことに「現況有姿」あるいは「瑕疵担保条項」があります。

いずれもお互いの合意のもとに決めるもので「現況有姿」はあるがままの姿で引渡すことで、後日不都合が見つかっても、売却側は責任は持ちません、買った方は責任を問いませんと言うことになります。

ただし、この場合でも売主が知っていたにも関わらず、それを隠していたとか情報を開示しなかったようなものについては、責任を問われることがあります。

「瑕疵担保」は目に見えない欠陥、売主側も知らなかったようなこと、例えば土台が知らない間にシロアリに侵食されていた等で、売買契約が成立した後にこのようなことが見つかった場合には、責任を取って下さいと言うための条項のことです。

居住中でも一戸建ては売却できる?

居住中であっても一戸建ての家を売ることには全く支障はありません。売買契約が結ばれても、引渡しの日(通常は決済の日)までに引っ越せば買主も言ってこないのが普通です。

そもそも、所有権移転登記が済むまでは、現所有者である売主が家を占有する正当な権利を持っていますから、逆に考えると居住中だからといって買わないという理由もならないということです。唯一懸念点があるとすれば、居住中では購入希望者が見学を十分に行えないという点でしょう。

内見のメリットとデメリット

家の見学のことを内見(内覧)と呼びますが、内見はどうしても居住者がいると気を使うので、隅々まで確かめるには空き家の方が適しています。一方で、生活感がある方が内見の時にありがたいという人もいるので、購入希望者の考え方一つです。

居住中に家を売るには内見に対応しなければならず、プライベートな生活を人に見られてしまうというデメリットがあります。しかも内見は、売主の都合よりも購入希望者の都合を優先しないと、良い売主だと思われない傾向があり、平日の昼間に対応することもしばしばです。

内見の対応は大変?

普段の生活上に、こうしたイレギュラーな対応を組み込んでいくのは容易ではなく、内見に来た人が購入してくれるとも限らないので、内見対応はとてもエネルギーを消費します。

家を売りに出してから引渡しまでは短くても数ヶ月は掛かるものなので、次の家を決まる前に売りに出すというのは特別なことではなく、どうしても引越しが難しい事情があれば、期日を決めて引渡しに猶予を貰える場合もあります。


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